مقدمه :
یکی از دغدغه های مالکین در هنگام انعقاد عقد اجاره، تخلیه به موقع ملک توسط مستاجرین است. یقیناً اگر شما نیز با این مشکل رو به رو شده باشید حداقل برای یکبار هم که شده اصطلاح دستور تخلیه فوری را از نزدیکان خود شنیده اید . در این مقاله قصد داریم به تشریح این مهم و شرایط آن در قالب پرسش و پاسخ بپردازیم.
1- قرارداد اجاره ما چه شرایطی باید داشته باشد تا بتوانیم از ظرفیت تخلیه فوری استفاده کنیم؟
الف: شما باید مالک ملک باشید. تفاوتی بین املاک مسکونی ، تجاری و ... وجود ندارد.
ب: قرارداد اجاره شما حداقل در 2 نسخه به صورت کتبی تنظیم شده و دو شاهد آن را امضا کرده باشند.(برای قبل قانون ساماندهی ...)
ج: مدت اجاره منقضی شده باشد.
لازم به ذکر است داشتن کد رهگیری یا تنظیم قرارداد توسط مشاورین املاک از شرایط تخلیه فوری نمی باشد بنابراین اگر کد رهگیری ندارید (برای قبل قانون ساماندهی ...) یا قرارداد را خودتان تنظیم کردید نیز می توانید از ظرفیت تخلیه فوری استفاده کنید.
و اما قانون جدید
در نظر داشته باشید مطابق ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ شرایط اندکی تغییر داشته و به شرح زیر می باشد :
در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
جهت استفاده از ظرفیت تخلیه فوری از زمان اجرایی شدن این قانون، رعایت موارد فوق در قرارداد های اجاره جدید الزامیست.
2- پس از احراز شرایط چه بکنیم؟
پس از اینکه مطمئن شدید قرارداد اجاره شرایط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری را دارد می توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی درخواست خود را مبنی بر تخلیه فوری ملک ثبت کنید.برای این کار حتما قرارداد اجاره و مدارک مالکیت ملک را همراه خود داشته باشید.
پس از ثبت درخواست، دادگاه صلح بدون تعیین وقت رسیدگی و شنیدن دفاعیات طرفین پس از احراز شرایط اشاره شده فوراً دستور تخلیه را صادر می نماید.دستور تخلیه نیازمند صدور اجرائیه نیست و مستقیم به واحد اجرای احکام ارسال می شود. این مرجع نیز به مستاجر اخطار می کند که ظرف مدت 24 ساعت نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر مجدداً به ایشان مهلت کوتاهی اعطا می شود و اگر باز هم ایشان ملک را تخلیه نکند، با توسل به نیرو های انتظامی مفاد حکم اجرا می شود.
لازم به ذکر است چنانچه موجر در قرارداد اجاره پیش پول دریافت کرده باشد قبل از تخلیه ملک باید آن را به صندوق دادگستری واریز نماید.
3- آیا می توانیم در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرد از ظرفیت تخلیه فوری استفاده کنیم؟
خیر
چرا که تخلیه فوری برای زمانی است که مدت اجاره منقضی شده باشد مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها مثلا برای 2 ماه موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
4- آیا موجر می تواند خسارات و مطالبات مربوط به قبوض خدماتی را از پیش پول کم کند؟
خیر
مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد
5- آیا می توان به دستور تخلیه اعتراض کرد؟
خیر
اما عدول یا همان کوتاه آمدن از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادر کننده فاقد اشکال است
6- اگر مستاجر مدعی تمدید باشد یا به اصالت قرارداد اجاره ارائه شده اعتراض داشته باشد چه کند؟
برای مثال آن را جعلی اعلام کند یا بگوید مجدداً قرارداد دیگری بستیم
نگران نباشید
هرچند برای صدور دستور تخلیه علی الاصول جلسه تشکیل نمی شود لیکن مطابق ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر، در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
یعنی توقف عملیات اجرایی اولاً مستلزم این است که پیرامون ادعای خود طرح دعوا کنید ثانیاً دعوای شما دلایل مناسبی داشته باشد ثالثاً مبلغی را به عنوان تامین به دادگستری بسپارید که البته پس از اثبات ادعای شما این مبلغ با یک درخواست ساده به شما عودت داده خواهد شد.
جمع بندی:
در ظاهر تقاضای تخلیه فوری پیچیدگی خاصی ندارد اما خوب است بدانید تحت شرایطی از قبیل مشاعی بودن مال الاجاره ، وجود شرط داوری در قرارداد ، امضا کردن مشاور املاک به عنوان شاهد و ... می تواند بسیار چالش برانگیز باشد بنابراین حتما قبل از هر گونه اقدامی با وکیل معتمد خود مشورت نمایید.
دیدگاه خود را بنویسید